屬于征收范圍的收入，包括貨幣收入、實物收入、其他收入；該收入不含增值稅。

	增值稅計稅	土地增值稅應稅收入
簡易計稅	應稅收入＝含增值稅收入－增值稅應納稅額
一般計稅	應稅收入＝含增值稅收入－銷項稅額（抵減后的銷項稅額）

二、扣除項目的確定

計算土地增值額時準予從轉讓收入中扣除的項目，根據轉讓項目的性質不同，可進行以下劃分：

轉讓項目的性質	扣除項目
（一）對于房企新建房地產轉讓（扣除5 項）	1.取得土地使用權所支付的金額 2.房地產開發成本 3.房地產開發費用 4.與轉讓房地產有關的稅金 5.財政部規定的其他扣除項目（加計扣除 20%）
（二）對于存量房地產轉讓（扣除 3 項）	1.房屋及建筑物的評估價格＝重置成本價×成新度折扣率 2.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用 3.轉讓環節繳納的稅金

（一）新建房地產轉讓項目的扣除——房地產開發企業

1.取得土地使用權所支付的金額，包括：

（1）納稅人為取得土地使用權所支付的地價款；

（2）納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定繳納的有關費用（包含契稅）。

逾期開發繳納的土地閑置費， 不得扣除。

一般按實際發生額扣除；取得土地使用權后分期開發——配比扣除： 分攤地價款＝取得土地使用權總支出×此開發項目土地面積%

2.房地產開發成本：是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括 6 項：

（1）土地征用及拆遷補償費（包含耕地占用稅）

（2）前期工程費

（3）建筑安裝工程費

（4）基礎設施費

（5）公共配套設施費

（6）開發間接費用等

一般按實際發生額扣除；開發項目部分出售——分攤扣除：分攤開發成本＝開發成本×出售項目建筑面積%

3.房地產開發費用——即銷售費用、管理費用、財務費用。

既不同于會計處理、也不同于企業所得稅的費用扣除，關鍵取決于財務費用中的利息處理：

（1）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的： 房地產開發費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×5%以內

利息據實扣除注意三點

①提供金融機構證明；

②不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；

③不包括加息、罰息。

（2）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的： 房地產開發費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×10%以內

“開發費用”扣除——取決于“利息支出”

（3）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

4.與轉讓房地產有關的稅金

房地產開發企業：扣“一稅兩費”（城建稅、教育費附加、地方教育附加）

增值稅為價外稅，不在計稅收入中，不得扣除；但必須先計算增值稅（一般計稅、簡易計稅）。

房地產開發企業印花稅，以前會計在“管理費用”列支，計算土增扣除項目時在“開發費用”中扣除，不再單獨扣除；現在會計在“稅金及附加”科目核算，土地增值稅的相關政策未修改。

房企實際繳納的附加稅、費，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除；否則，按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城市維護建設稅和教育費附加扣除。

5.財政部規定的其他扣除項目

（1）從事房地產開發的納稅人可 加計 20%的扣除：

（2）加計扣除費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發成本）×20%

（二）存量房地產轉讓項目的扣除：

1.房屋及建筑物的評估價格（由政府批準設立的房地產評估機構評定）。評估價格＝重置成本價×成新度折扣率

重置成本價：對舊房及建筑物，按轉讓時的建材價格及人工費用計算，建造同樣面積、層次、結構、建設標準的新房及建筑物所需花費的成本費用。

2.取得土地使用權所支付的地價款和交納的有關費用。

3.轉讓環節繳納的稅金（“兩稅兩費”：印花稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加）。

特殊規定

（1）凡不能取得評估價格、但能提供購房發票：

舊房及建筑物的評估價格，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計 5%計算扣除。評估價格＝發票所載金額×（1＋年限×5%）

計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿 12 個月計一年；超過一年，未滿 12 個月但超過 6 個月的，可以視同為一年。

（2）對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金” 予以扣除，但不作為加計 5%的基數。