咨詢案例

咨詢者：“吳律師，我有一空閑的住宅被一很要好的朋友看中，想用于注冊成科技公司，我將房屋租借合同發(fā)您郵箱了，請指點一二。”

吳律師：“我初步看了一下合同，但發(fā)現(xiàn)沒有約定租金的條款。難道是無償出借與他經(jīng)營公司嗎？”

咨詢者：“是無償借與他注冊公司。因為，幾年以前，我在人生低谷時，他無私地幫助過我，我現(xiàn)在度過了難過，可他進入了人生低谷，我想回報他，就將這住宅無償借與使用五年至八年，供他注冊與經(jīng)營公司。可是，我對于自己無償將房子借與朋友開公司，會有哪些法律風險有些不清楚，就想請您指點一二。”

吳律師：“哦。即使是無償借與朋友設(shè)立公司，也會有一個問題的，即當稅務(wù)局發(fā)現(xiàn)公司經(jīng)營場所不是公司的自有財產(chǎn)時，還是同樣需要征收房產(chǎn)稅，您這種無償借與朋友設(shè)立公司，同樣要征收房產(chǎn)稅，此時因您是無償借與朋友的，等于是贈與性質(zhì)，可能需要繳納的稅金上與租賃的會有差異，這是需要考慮的一個問題。另建議：

第一，簽署一個有償租賃合同，租金盡量按當?shù)囟悇?wù)機關(guān)認可的公允價格標準，然后您可以單方面向您的朋友出具一個放棄租金的承諾書即可。

第二，經(jīng)營科技公司，有一個問題需要約定在合同里，因為科技公司如果建立實驗室，當有害氣體或固體，或者噪聲產(chǎn)生時，這會擾鄰，會影響鄰里關(guān)系，到時你身為房東，有當被告的可能性。需要在合同里對這些可能擾鄰的事項作禁止性約定。

第三，您住宅用于公司住所地址登記后，房屋信息的商業(yè)使用狀況會被稅務(wù)局與工商局共享，甚至可以被不動產(chǎn)管理局調(diào)用，此時，稅務(wù)局極可能向房東征收應(yīng)由房屋所有者承擔的稅金，這是需要引起您注意的地方。

第四，住宅用于注冊公司后，住宅的地址信息會被全國的企業(yè)信用信息系統(tǒng)公開，甚至永久公示在網(wǎng)上，這對于保護住宅的隱私信息也是一個不利的因素，需要您注意。”

咨詢者：“我的天啊，您一不說起這幾點，我還沒有在意呢，住宅租借與他人注冊公司還會涉及如此多的法律風險。無論怎么樣，我還得將房屋給朋友去注冊公司，請您給我將修訂好的合同發(fā)與我吧。”

吳律師：“好的，住宅用于商用，還需要居委會或社區(qū)出具相關(guān)證明。我會在今晚將合同修訂好發(fā)您郵箱。”

律師意見

將住宅租借與他人注冊公司，無論是有償?shù)倪€是無償?shù)模蟹娠L險，律師建議房東需要注意：

第一，一定要訂立書面的租賃合同，將雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系在合同中約定得一清二楚，建議通過律師參與審訂合同。

第二，將住宅用作商用，政府最為擔心的問題是影響鄰里關(guān)系，即企業(yè)的經(jīng)營活動會影響到鄰里之間的常生活與工作，所以對于將住宅用于作為餐飲、ktv、商店等體驗式商業(yè)用途時，現(xiàn)時的國家法規(guī)是基本是禁止的，也沒有可能獲得當?shù)厣鐓^(qū)的書面證明，對于將住宅用于這些可能產(chǎn)生噪聲的商業(yè)企業(yè)，就不要考慮租借了。一般可以租借用于電子商務(wù)企業(yè)、科技公司等。

第三，在合同里一定要約定：當承租方改變商業(yè)用途時，出租方取得合同解除權(quán)，以及同時可以要求承租方承擔違約責任、以及被追償責任。

第四，如果是無償借與親友經(jīng)營時，一定約定所產(chǎn)生的與出租方相關(guān)的直接與間接稅金由承租方承擔。

第五，當用于注冊合伙企業(yè)時，房東需要警覺的是，因合伙企業(yè)入伙者可以用房屋經(jīng)營權(quán)入伙，如果某些不良入伙者將企業(yè)住所房屋作為入伙財產(chǎn)時，對于房東來說是一個風險。防范的辦法之一是：可以要求承租方將合伙企業(yè)的合伙協(xié)議作為房屋租賃合同的附件，另須注意此合伙協(xié)議應(yīng)當是備案在工商局的文本。